Đầu tư chung cư hay thổ cư trong đầu tư bất động sản Đầu tư Bất động sản: Đầu tư chung cư hay thổ cư?

Đầu tư Bất động sản: Đầu tư chung cư hay thổ cư?

Đầu tư Bất động sản chung cư hay thổ cư?

Với những dấu hiệu khởi sắc từ cuối năm 2015 nhưng thị trường Bất động sản trong ít tháng qua vẫn chưa bùng nổ như nhiều dự báo của doanh nghiệp và giới chuyên gia đầu tư Bất động sản trong ngành. Dựa theo đánh giá của một vài nhà tư vấn ngoại quốc thì chỉ số giá nhà ở vẫn duy trì ổn định hoặc tăng nhẹ nếu so sánh theo năm (giảm nếu so sánh với quý liền trước).

Tại Hà Nội, tỷ lệ hấp thụ toàn thị trường trong quý I/2017 giảm đều ở tất cả các hạng sản phẩm nhà ở. Ngược lại, trong rổ hàng hóa, đặc biệt là các sản phẩm chung cư, biệt thự liền kề, đang chuẩn bị được bổ sung một khối lượng khổng lồ từ các dự án bán đợt cuối cùng các dự án sẵn sàng chào hàng. Giới đầu tư Bất động sản nhỏ lẻ đang toan tính những gì?

Đầu tư chung cư hay thổ cư trong đầu tư bất động sản Đầu tư Bất động sản: Đầu tư chung cư hay thổ cư?

Đầu tư chung cư hay thổ cư trong đầu tư Bất động sản

Giá trị – giá thành và chi phí cơ hội

Theo tìm hiểu một số nhà đầu tư có tiếng trong làng địa ốc Hà Nội, nhiều cá nhân đều có chung chiến lược ưu tiên ‘xuống tiền’ ở phân khúc chung cư. Điều này, được đặt trong bối cảnh nguồn cung trên thị trường ngày càng dồi dào, cạnh tranh về giá bán – giá trị tiện ích hưởng thụ cho chủ nhân cũng như độ ‘hot’ của vị trí khu đất.

Đầu tiên phải kể đến khoản tài chính dùng để mua chung cư (phổ biến ở tầm giá dưới 30 triệu đồng/m2) thường thấp hơn so với nhà phố ở cùng vị trí. Theo phân tích ở địa bàn trung tâm (các quận nội thành) hay địa bàn mới hoàn thiện hạ tầng (như Từ Liêm, Thanh Trì, Long Biên…) thì độ ‘vênh’ giá là khá lớn, trung bình số tiền mua căn hộ chung cư chỉ chiếm khoảng 30-50% so với giá trị mua nhà phố, đất thổ cư.

Như vậy, với khoản chi phí ‘đầu vào’ tương đương nhau, lựa chọn đầu tư Bất động sản chung cư hay thổ cư rất khó lòng tìm được (cả về nguồn cung lẫn mức giá kỳ vọng) sản phẩm ưng ý. Ở chiều ngược lại, việc ‘đổ tiền’ vào chung cư (đã hoặc đang hoàn thiện thô) với đủ tiện ích nội khu, hạ tầng giao thông điện nước được khớp nối chỉn chu, sẽ giúp các nhà đầu tư tiết kiệm được một khoản tài chính đầu tư nội thất cho chính căn hộ đó hoặc dùng để quay vòng đầu tư sản phẩm khác.

Tiếp nữa, chung cư thương mại cũng có thêm nhiều điểm cộng được phân tích trong thang so sánh với phần còn lại. Chẳng hạn, hạng mục tiện ích nội khu của dòng sản phẩm này hiện nay thường vượt trội so với các tòa nhà tập thể cũ (khi chưa được tổ chức xây dựng, cải tạo lại) hay nhà phố dự án (nếu chủ đầu tư tuân thủ thực hiện đầy đủ các hạng mục đã giới thiệu trong dự án được phê duyệt, chấp thuận).

Đầu tư Bất động sản nhanh, sang tay thuận lợi

Một số ‘Thượng đế’ đang kiếm tìm chốn thụ hưởng đánh giá, thay vì chỉ là nơi trú thân, gần như toàn bộ các tiện ích cần thiết cho cuộc sống thường nhật đều đầy đủ ở sản phẩm chung cư: hồ bơi, siêu thị, các dịch vụ, làm đẹp, thể thao, khu vườn dạo chơi, khu tâm linh…

Bên cạnh tiện ích cuộc sống, yếu tố an ninh cũng được nhắc tới, trong bối cảnh các chủ đầu tư chung cư đều nhanh nhạy lên kế hoạch sử dụng các biện pháp bảo vệ thông minh như camera, thẻ ra vào, nhân viên an ninh 24/7… để tăng giá trị sử dụng cho sản phẩm.

Theo tìm hiểu thực tế hoạt động phân phối tại một số sàn giao dịch cũng như các chỉ báo của các đơn vị, cơ quan thống kê thì rổ hàng hóa căn hộ chung cư hiện đang rất đa dạng và sẵn sàng phục vụ bất cứ nhu cầu – khả năng tài chính nào của khách mua.

Trong số nguồn cung khổng lồ này, đương nhiên có cả những sản phẩm ‘tồn đọng’ lẫn nguồn hàng tương lai đến từ các dự án mới ra đời hoặc tái khởi động. Đối với dòng sản phẩm chung cư, việc lựa chọn, so sánh, phân tích ưu/nhược điểm của khách hàng tỏ ra dễ dàng và nhanh chóng hơn so với thổ cư/nhà mặt đất.

“Với thông tin truyền thông chính thống hiện hữu, hầu như ai cũng đều có thể định vị một cách tương đối tính chuẩn chỉ của dự án cũng như sức mạnh thực sự của chủ đầu tư đứng phía sau…” – một nhà đầu tư tên Quân nhận xét.

Nếu đem so với việc tìm hiểu giá trị – giá thành của sản phẩm thổ cư (pháp lý đầy đủ, không nằm trong quy hoạch treo, không bị thế chấp, cầm cố), thì rõ ràng việc tìm hiểu chung cư dễ hơn hẳn.

Chưa kể, bài toán kinh tế của giới đầu tư cũng chỉ ra rằng căn hộ chung cư bao giờ cũng dễ bán/chuyển nhượng trên thị trường thứ cấp hơn, bởi giá cả gần như luôn ổn định theo barem của thị trường, hạn chế được tình trạng bán phá giá quá rẻ hoặc quá đắt dẫn đến găm hàng – chết vốn.

Ngược lại, nhà đất thổ cư lại có sự biến động giá thường xuyên. Thậm chí, nếu ‘nhờ’ các đơn vị định giá, tư vấn, sản phẩm nhà phố hoặc thổ cư cũng khó lòng có chung kết quả giá thành.

Trao đổi trên các diễn đàn đầu tư Bất động sản, không ít cá nhân từng thừa nhận việc đóng tiền theo tiến độ chia thành nhiều đợt cũng là yếu tố hấp dẫn của chung cư. Theo đó, nhà đầu tư có thể cùng lúc mua được nhiều sản phẩm, đồng thời có thể sang tay ở mức chênh lệch vừa phải (bỏ thóc vào nhiều giỏ) để đảm bảo nguồn tài chính quay vòng…

Cuối cùng, trả lời câu hỏi “đầu tư Bất động sản chung cư hay thổ cư” cũng không thể bỏ qua yếu tố hành lang pháp định đã mở rộng cho phép người nước ngoài, Việt kiều được mua, sở hữu, sang nhượng nhà ở tại Việt Nam. Nhóm đối tượng ‘ngoại’ này vốn đã quen với cuộc sống chung cư trong các cao ốc, vì vậy, loại hình căn hộ cao cấp (để cho thuê hoặc sang nhượng) chắc chắn sẽ có tiềm năng lớn.

Nhà cái casino w88 đánh bài online ăn tiền thật uy tín nhất tại thị trường Việt Nam năm 2019

Bán nhà mặt phố trung tâm Hà Nội Nhà mặt phố trung tâm Hà Nội tăng sức hút với Nhà đầu tư

Nhà mặt phố trung tâm Hà Nội tăng sức hút với Nhà đầu tư

,

Không ở đâu có mức giá đắt đỏ như giá nhà mặt phố trung tâm Hà Nội. Nhưng điều đáng nói là sức hút của phân khúc Bất động sản này chưa bao giờ “hạ nhiệt” dù Hà Nội ngày nay đang dần mở rộng tầm ảnh hưởng ra các vùng ngoại ô lân cận.

Từ trước đến nay, nhà mặt phố trung tâm Hà Nội luôn là một trong những phân khúc Bất động sản bền vững và có giá trị nhất ngay cả khi thị trường Bất động sản tụt dốc. Thậm chí, có những thời điểm dù có tiền nhưng người mua cũng khó mua được nhà mặt phố do rất ít người có nhu cầu bán.

Bán nhà mặt phố trung tâm Hà Nội Nhà mặt phố trung tâm Hà Nội tăng sức hút với Nhà đầu tư

Bán nhà mặt phố trung tâm Hà Nội

Kênh đầu tư an toàn

Anh Minh, một người đang có nhu cầu mua nhà mặt phố Thái Hà cho hay, trước đây vợ chồng anh chủ yếu là gửi tiền tiết kiệm nhưng thời gian gần đây có nhiều vụ việc liên quan đến ngân hàng xảy ra nên anh muốn chuyển sang đầu tư nhà phố cho ăn toàn.

Có chung suy nghĩ như anh Minh, gia đình chị Hòa cũng đã gom toàn bộ số tiền nhàn rỗi để mua một căn nhà phố tại Chùa Bộc với giá hơn 20 tỷ đồng. Ngôi nhà có diện tích gần 60m2, cao 5 tầng nằm ngay mặt phố chùa Bộc. Hiện tại, chị Hòa đã cho thuê với giá 100 triệu/tháng, tính ra gần 2 triệu đồng/m2.

Chị Hòa cho biết, bỏ ra 20 tỷ với căn nhà phố này, chị thấy khoản tiền đó quá xứng đáng. Bên cạnh dòng tiền đều đặn thu về hàng tháng, chị không sợ lạm phát hay mất giá như gửi tiết kiệm, lại càng không phải lo rủi ro như đầu tư chứng khoán, vàng hay Bất động sản nghỉ dưỡng.

Theo bà Tý, người hành nghề môi giới nhà phố lẻ tại Hà Nội gần chục năm nay, thời gian gần đây giới nhà giàu Hà Nội thi nhau mua nhà mặt phố làm của để dành bởi nhà mặt phố ngoài khả năng sinh lời đều đặn lại không bao giờ lo mất giá. Đặc biệt, nhà mặt phố cho thuê tại những tuyến phố buôn bán tấp nập như Thái Hà, Chùa Bộc, Cầu Giấy…. thì không bao giờ lo ế khách, càng những quận trung tâm như Hồ Hoàn Kiếm thì giá thuê càng cao.

Bà Tý cho hay, nhà phố đắt nhưng lại sắt ra miếng nên có tiền cũng chưa chắc đã mua được bởi số lượng hạn chế và rất ít người có nhu cầu bán trong khi người mua lại xếp hàng dài. Thậm chí, có thời điểm một chủ nhà trên phố Hàng Đào rao bán nhưng có tới cả chục khách hàng tranh nhau mua.

Bà Tý cho biết, mua nhà mặt phố Hà Nội thì xác định không có giá dưới 100 triệu/m2. Vào trong khu phố cổ xung quanh khu vực Hồ gươm mức giá luôn xác định dao động trong trên dưới 500 triệu/m2. Với các tuyến phố quận Ba Đình, Đống Đa, Cầu Giấy thì mức giá trong khoảng từ 200 – 400 triệu/m2 tùy thuộc tính chất sôi động của từng khu phố. Các quận Nam Từ Liêm hay Hai Bà Trưng có mức giá mềm hơn một chút nhưng ít nhất cũng từ 100 triệu/m2 trở lên. Phố càng trung tâm, nhà diện tích càng nhỏ, vỉa hè càng rộng thì giá càng cao.

Đa dạng mục đích sử dụng

Các chuyên gia Bất động sản nhận định, có 3 ưu điểm vượt trội của nhà mặt phố trung tâm Hà Nội khiến các nhà đầu tư quan tâm tới loại hình Bất động sản này. Một là, nhà phố mặt tiền là loại hình Bất động sản phức hợp với tính đa năng cá biệt. Chủ nhà có thể sử dụng kết hợp nhiều mục đích cùng một lúc vừa có thể ở các tầng trên, cho thuê tầng trệt hoặc cho thuê cả căn. Hơn nữa, nhà mặt tiền cũng rất dễ cho thuê và khá được giá.

Hai là, nhà phố mặt tiền vốn đã ít lại khan hiếm dần theo thời gian. Hàng hóa càng hiếm càng quý giá, vì vậy đây sẽ là lợi thế lớn cho gia chủ hoặc nhà đầu tư có nhà mặt tiền vì nắm giữ tài sản độc nhất vô nhị.

Mặt khác, nhà mặt phố trung tâm Hà Nội được xem là dòng sản phẩm lưu giữ tài sản ổn định nhất vì chống được trượt giá và lạm phát. Đồng thời, nhà phố mặt phố cũng dẫn đầu về tốc độ tăng giá so với các loại Bất động sản khác, vượt trội hoàn toàn so với biệt thự, căn hộ, đất nền, nhà dự án. Chính thói quen hoạt động kinh doanh bám theo các trục đường mặt tiền của người Việt đã khiến nhà mặt phố vẫn giữ vững sức hút và nâng cao giá trị.

Đầu tư Bất động sản Thổ cư tại Hà Nội Đầu tư Bất động sản thổ cư: nan giải với bài toán lợi nhuận

Đầu tư Bất động sản thổ cư: nan giải với bài toán lợi nhuận

Nguồn hàng giá rẻ dưới 1 tỷ đồng đang ghi nhận những diễn biến có lợi. Nan giải về lợi nhuận nên về mặt đầu tư Bất động sản thổ cư đang kém hơn với phần còn lại.

Nếu khách hàng muốn mua một sản phẩm thổ cư với vị trí đẹp, tiện ích, dân trí cao, thì đơn giá chắc chắn không dưới nửa tỷ đồng/m2 (với điều kiện đảm bảo đủ hồ sơ pháp lý Bất động sản). Như vậy, nếu muốn sở hữu một căn nhà phố rộng 40-50m2 (hay mặt ngõ rộng đủ để xe taxi quay đầu), thì người mua sẽ phải chi tối thiểu 20 tỷ đồng.

Đầu tư Bất động sản Thổ cư tại Hà Nội Đầu tư Bất động sản thổ cư: nan giải với bài toán lợi nhuận

Đầu tư Bất động sản Thổ cư tại Hà Nội

Thị trường đầu tư Bất động sản thổ cư có dấu hiệu chững lại

Nhiều nhà đầu tư chuyên săn thổ cư nhà phố cho biết, bài toán lợi nhuận từ những sản phẩm này khá nan giải và bế tắc cho dòng tiền. Mẫu số chung là những Bất động sản nhà mặt phố thuộc trung tâm (từ vành đai 2,5 trở vào), tiện kinh doanh và đã được khớp nối quy hoạch đô thị – hạ tầng giao thông ổn định, những cá nhân “ôm đất” kiểu này thường có lượng tài chính khoảng 6-10 tỷ đồng để khớp giao dịch.

Tuy nhiên, khoảng một năm trở lại đây, số liệu từ giới làm nghề cho thấy, tốc độ và giá trị thanh khoản của loại hình Bất động sản thổ cư nhà phố Hà Nội có phần chững lại. Thậm chí, có sự sụt giảm nhẹ tại một số địa bàn.

Chẳng hạn, tại khu vực Phương Liệt – sát nút giao Ngã tư Vọng – Trường Chinh, thời gian đầu 2015, nhiều chủ sở hữu đã từng hét giá trên 10 tỷ đồng cho nhà phố có diện tích 60-70m2.

Có nhà xây sẵn 5 tầng, tầng 1 và 2 được thiết kế theo dạng kinh doanh mặt hàng tiêu dùng với mặt tiền rộng gần 5m2, được treo giá chuyển nhượng là 13 tỷ đồng. Nhưng tới quý IV/2016, những căn nhà đẹp vẫn không có khách tới hỏi mua.

Ông T, một chủ nhà nơi đây cho biết: “Không hiểu khách hàng đi đâu hết. Năm 2014, sau khi bỏ ra gần 10 tỷ đồng để mua nhà phố 70m2, tới năm 2015 thì người tới hỏi, mặc cả nườm nượp.

Năm nay, chỉ một vài môi giới gọi điện hỏi và tìm mọi cách ép 3-5 giá (!) Cứ tưởng mua được vị trí tiệm cận đường Trường Chinh và Giải Phóng thì nhanh chóng chuyển nhượng với mức lợi không dưới tiền tỷ. Ai dè…”.

Tình trạng tương tự, ở những địa bàn mới nổi và khá sầm uất các dự án tìm về như Vũ Tông Phan, Khương Trung, Khương Đình, nhiều chủ nhà (thuộc giới đầu tư) cũng đang… mếu dở vì chỉ có khách hỏi thuê.

Sở hữu căn nhà mặt tiền 5m với 3 tầng và 1 tum, bà Hải than vãn khoản đầu tư 5 tỷ đồng của mình không biết khi nào mới thu hồi được. Do đó, bằng nguồn “cò nhà đất”, bà Hải chi mua được mảnh đất 55m2, sau đó, đầu tư thêm 500 triệu đồng để thiết kế sao cho phù hợp với mục đích kinh doanh.

“Cứ nghĩ nằm gần Royal City, lại có thêm 2, 3 chung cư đang triển khai dọc sông Tô Lịch thì thế nào giá nhà đất cũng lên vùn vụt và không phải lo đầu mối chuyển nhượng. Ngược lại, gần 2 năm qua, tôi phải chấp nhận “câu giầm” 15 triệu đồng hàng tháng tiền cho thuê làm cửa hàng để chờ có khách đến mua nhà. Thay vào đó, nếu gửi ngân hàng thì lãi suất dài hạn còn ổn định và cao hơn việc ôm đất kiểu này”, nhà đầu tư cho hay.

Chung cư trên giấy: món ăn khoái khẩu hiện nay

Nếu như thổ cư nhà phố với giá cả chục tỷ không còn là đích ngắm của các nhà đầu tư Bất động sản Thổ cư chuyên nghiệp, thì năm 2016, chung cư trở nên đặc biệt hấp dẫn. Sản phẩm mục tiêu đương nhiên chỉ xoay quanh các sản phẩm căn hộ trung – cao cấp, vị trí trung tâm và đều ở trạng thái mới triển khai bước đầu.

Bỏ qua những nghi ngại về cơ sở hạ tầng giao thông, nhiều cá nhân đầu cơ chỉ cần dự án nhà ở thương mại hội tụ đủ các yếu tố như nhà thầu uy tín, thương hiệu chủ đầu tư với sự có mặt của các nhà băng lớn là đủ cho một kế hoạch “đánh nhanh – rút gọn”.

Chẳng hạn, dự án 69 Vũ Trọng Phụng, thời gian gần đây đã được nhiều dân đầu cơ rỉ tai về cơ hội “hốt bạc” khi Long Giang Land quảng bá sẽ phát triển dự án này thành một điểm nhấn về thương hiệu trong làng địa ốc phía Bắc. Một số nhà đầu tư nhỏ lẻ cũng cho biết đã sang tay nhiều căn hộ dạng “ngoại giao” qua cầu thứ cấp với mức lãi 1-3 triệu đồng/m2 trong ít ngày.

Cũng tương tự, tổ hợp nhà tại 82 Nguyễn Tuân (quận Thanh Xuân) tiếp tục trở thành đích đến của nhiều nhà đầu tư ngày cuối năm. Chưa đầy 30 tuổi, nhưng Quang Huy đã khá nổi tiếng trong lĩnh vực kinh doanh địa ốc bởi cách đầu tư rất “đại gia”.

Mới nhất, ở một dự án do liên danh Thống Nhất – Bắc Việt làm chủ đầu tư, vị này đã “ôm” 2 suất liền kề (do chung cư chưa có kế hoạch ra hàng) với giá “nội bộ”. Hiện đã có đầu mối hỏi đầu tư Bất động sản Thổ cư mua lại với giá chênh gần 200 triệu đồng nhưng ông vẫn chưa đồng ý.

Nhà phố cổ Hà Nội thực trạng Nhà phố cổ Hà Nội thực trạng chờ sập

Nhà phố cổ Hà Nội thực trạng chờ sập

,

Nhà phố cổ Hà Nội xuống cấp

Theo ông Đặng Ngọc Tiến, Phó Trưởng Ban Quản lý nhà phố cổ Hà Nội, hiện phố cổ Hà Nội có 180 công trình xuống cấp, có yếu tố nguy hiểm. Nhưng đến nay, công tác duy tu, sửa chữa vẫn chưa được tiến hành để đảm bảo an toàn tính mạng cho người dân.

Nhà phố cổ Hà Nội thực trạng Nhà phố cổ Hà Nội thực trạng chờ sập

Nhà phố cổ Hà Nội thực trạng

Ông Tiến cho biết, việc duy tu, sửa chữa các căn nhà xuống cấp phụ thuộc ý thức của chủ sở hữu, sử dụng, quản lý công trình và trách nhiệm của các cơ quan quản lý nhà nước.

Theo đó, đối với nhà thuộc sở hữu tư nhân thì chủ sở hữu hoặc người được giao quản lý phải chủ động trong việc sửa chữa, duy tu công trình của mình để đảm bảo an toàn trong quá trình sử dụng; trong trường hợp phát hiện căn nhà có dấu hiệu nguy hiểm, thì phải có trách nhiệm tổ chức kiểm định công trình để đánh giá cấp độ nguy hiểm của công trình, căn cứ vào đó lập phương án cải tạo, sửa chữa để đảm bảo an toàn.

Cần duy tu chống xuống cấp công trình Nhà phố cổ Hà Nội

Với những ngôi nhà thuộc sở hữu nhà nước thì tổ chức được giao quản lý có trách nhiệm lập kế hoạch sửa chữa, duy tu chống xuống cấp cho các công trình hàng năm.

Phó Trưởng Ban Quản lý phố cổ Hà Nội cho biết thêm, hầu hết các công trình trong khu phố có niên đại khá lâu đời nhưng chưa được khảo sát đánh giá một cách khoa học để có biện pháp quản lý một cách hữu hiệu. Những công trình này rất đa dạng về sở hữu nên gặp khó khăn trong công tác quản lý cũng như cảnh báo đối với chủ sở hữu, sử dụng, quản lý về tình trạng xuống cấp của công trình.

Bên cạnh đó, ông Tiến cho biết thêm, nhằm đảm bảo an toàn cho người dân ở những ngôi nhà phố cổ Hà Nội xuống cấp, cần thực tổ chức rà soát, đánh giá niên hạn sử dụng các công trình để đưa ra cảnh báo đối với chủ sở hữu, người đang sử dụng hoặc người quản lý công trình. Tổ chức kiểm định đánh giá cấp độ nguy hiểm đối với các công trình xuống cấp theo Nghị định số 46/2015/NĐ-CP ngày 12/5/2016 của Chính phủ về quản lý chất lượng công trình.

Dựa vào kết quả kiểm định công trình nhà phố cổ Hà Nội để đưa ra khuyến cáo đối với chủ sở hữu, người sử dụng hoặc quản lý công trình như buộc di dời người và tài sản ra khỏi công trình nguy hiểm theo quy định của pháp luật hoặc lập phương án cải tạo, sửa chữa công trình nhằm đảm bảo an toàn.

Nhà phố cổ Hà Nội giá choáng Choáng với nhà tập thể cũ phố cổ Hà Nội giá gần 600 triệu/m2

Choáng với nhà tập thể cũ phố cổ Hà Nội giá gần 600 triệu/m2

,

Nằm tại phố cổ nên những nhà tập thể cũ phố cổ Hà Nội rất có giá trị, thậm chí, có căn hộ được rao bán tới gần 600 triệu đồng mỗi m2.

Nhà phố cổ Hà Nội giá choáng Choáng với nhà tập thể cũ phố cổ Hà Nội giá gần 600 triệu/m2

Nhà phố cổ Hà Nội giá choáng

Nhà tập thể cũ phố cổ Hà Nội giá gần 600 triệu đồng/m2

Giá nhà đất Hà Nội thường xuyên lọt vào danh sách đắt đỏ nhất thế giới. Đặc biệt, đất phố cổ Hà Nội và đất ven Hồ Tây không có “đối thủ” về độ giá trên trời. Nếu đất nền Hồ Tây có giá vài trăm triệu mỗi m2 thì giá đất nền phố cổ có nơi lên tới 1 tỷ đồng/m2 (như ở Hàng Bài).

Những người quan tâm tới bất động sản (BĐS) hẳn đã thuộc lòng mức độ đắt đỏ này của nhà đất phố cổ nên không mấy ngạc nhiên khi 1 căn nhà mặt phố Hàng Bài rộng 50m2 được bán với giá 45 tỷ đồng, thế nhưng không ít người choáng khi biết 1 nhà tập thể cũ phố cổ Hà Nội lại có giá gần 600 triệu đồng/m2.

Bà Hiền, chủ sở hữu của một căn hộ tầng 1 trong khu khu tập thể nằm trên mặt phố Hàng Bông cho biết, bà đã bán BĐS này hồi tháng 12/2015. Đáng ngạc nhiên là căn hộ chỉ rộng 12m2 nhưng được bán với giá 7 tỷ đồng. Tính ra mỗi m2 đất tại đây có giá hơn 583 triệu đồng.

Theo bà Hiền, bà rất ngạc nhiên khi người mua trả tới 7 tỷ đồng. Bà còn nhắc nhở họ là trần nhà không đủ cao để cơi nới gác xép hoặc nếu có làm gác xép thì rất bí bách và chật chội nhưng họ cứ khăng khăng đòi mua. Vì giá cao quá nên bà không muốn đòi hơn mà bán ngay lập tức. Bà Hiền cho biết, giờ họ đang sửa sang lại, hình như họ định kinh doanh.

Không chỉ căn hộ tầng 1 có giá cao ngất ngưởng, mà các căn hộ tầng cao hơn cũng được săn mua.

Anh Tuấn, chủ một căn hộ tầng 3 của khu tập thể cũ nằm trên mặt đường Hàng Bông (Hoàn Kiếm, Hà Nội), cách khu nhà bà Hiền không xa chia sẻ rằng, anh mới bán BĐS của mình với giá 2,95 tỷ đồng.

Được biết, căn hộ của anh Tuấn rộng 45m2, nhưng chỉ 24,5m2 là có sổ đỏ. Căn hộ đó có thêm 35m2 sân. Nếu chỉ tính theo sổ đỏ thì mỗi m2 có giá hơn 120 triệu đồng, như vậy đắt hơn giá penhouse trong các chung cư cao cấp hiện nay. Đáng nói, một căn hộ tương tự ở ngoại thành chỉ được rao bán từ 800 triệu tới 1,2 tỷ đồng.

Vì sao nhà đất phố cổ lại “nóng”?

Anh Nguyễn Thành Quân, một môi giới Bất đống sản làm việc cho một văn phòng nhà đất ở quận Hoàn Kiếm đã lý giải sức nóng của nhà đất phố cổ. Anh Quân giải thích, từ hàng trăm năm qua, phố cổ luôn được coi là nơi phồn hoa, đô thị, rất thuận lợi để giao thương. Ngoài ra, phố cổ nằm sát Hồ Gươm – “linh hồn” của Hà Nội nên trong bất cứ sự kiện gì người dân Hà Nội đều hướng tới Hồ Gươm.

Theo lời anh Quân, đội tuyển Việt Nam thắng một trận bóng đá, người dân có hướng tới Mỹ Đình nhưng Hồ Gươm vẫn là địa điểm không thể không đến. Mỗi khi đất nước có nhiều sự kiện quan trọng, Hồ Gươm vẫn là điểm đến lý tưởng để người dân chia sẻ cảm xúc. Đến Hồ Gươm nghĩa là đến phố cổ. Bởi vậy, phố cổ không chỉ là nơi dễ kinh doanh buôn bán mà là nơi hội tụ tinh hoa đất trời và con người Hà Nội.

Hơn nữa, tuy đất chật người đông nhưng khu vực phố cổ có đầy đủ mọi tiện ích như điện, đường, trường, trạm. Chẳng hạn, người dân ở khu Hàng Bông chỉ cần đi bộ 5 phút có thể ra Hồ Gươm, tới trường Trần Phú hay tới bệnh viện Việt Đức.

Liên quan đến giá các khu tập thể cũ ở Hàng Bông, anh Quân phân tích sâu hơn, nghe qua thì giá căn hộ của bác Hiền có vẻ cao vì anh vừa bán 1 căn nhà rộng 100m2 với giá 35 tỷ đồng (350 triệu đồng/m2). Cần phải phân biệt BĐS của bác Hiền là căn hộ nằm trong khu tập thể cũ, trong khi căn nhà anh vừa bán là đất nền. Điều đó càng khiến nhiều người tin rằng bác Hiền bán nhà quá đắt.

Anh Quân phân tích thêm, điều đó có vẻ vô lý nhưng thực tế lại rất hợp lý vì nhiều căn nhà mặt phố khá rộng nên không nhiều người có sẵn vài chục tỷ để mua cả trăm mét vuông. Nhiều người chỉ cần hơn chục mét vuông để kinh doanh, mà với họ vài tỷ không khó để xoay xở nên họ sẵn sàng trả giá cao cho 1 căn hộ diện tích nhỏ. Tại phố cổ, nhà nhỏ được quan tâm hơn nhà rộng.

Theo anh Quân, với những căn hộ trên tầng cao hơn, có giá 3 tỷ đồng không hề đắt đỏ. KHông ít người nói rằng với 3 tỷ đồng, họ chọn mua 1 căn hộ trong chung cư cao cấp rộng rãi với đầy đủ tiện nghi hơn là vào phố cổ chật hẹp, thiếu thốn. Suy nghĩ đó không sai nhưng cần phải biết nhiều người chọn mua căn hộ tập thể cũ ở phố cổ vì 2 lý do. Một là, giá đất nền quá cao họ không thể mua được. Hai là, họ chọn nơi đây không chỉ vì tiện ích mà họ còn mua không gian, linh khí đất trời.

Anh Quân cho biết thêm, còn có một yếu tố nữa khiến nhà tập thể cũ phố cổ Hà Nội luôn cao ngất ngưởng chính là khan hiếm. Phần lớn người dân dù thiếu thốn đến đâu cũng không muốn rời phố cổ. Chính vì thế, trong khi nhu cầu tăng đều đặn, cung Bất động sản rất ít nên giao dịch thành công chỉ đếm trên đầu ngón tay.

Bên cạnh đó, còn một vấn đề tế nhị đó là nhà vệ sinh. Tại các khu tập thể cũ phố cổ Hà Nội, hầu hết các gia đình phải đi vệ sinh chung ở tầng 1. Do đó, một số gia đình “cơi nới” được khu vực vệ sinh nên căn hộ của họ lại có giá hơn một chút.

Bán đất phố cổ Hà Nội Đất phố cổ Hà Nội đang giao dịch có giá lên tới 1.3 tỷ đồng/m2

Đất phố cổ Hà Nội đang giao dịch có giá lên tới 1.3 tỷ đồng/m2

,

Đất phố cổ Hà Nội ở Hàng Trống, Hàng Hành đang được chào với giá 1.25 tỷ đồng mỗi m2, mức giá cao nhất đã từng giao dịch thành công xấp xỉ 1 tỷ đồng/m2.

Bán đất phố cổ Hà Nội Đất phố cổ Hà Nội đang giao dịch có giá lên tới 1.3 tỷ đồng/m2

Bán đất phố cổ Hà Nội

Mới đây, một đơn vị cung cấp dữ liệu định giá đất Phố cổ Hà Nội dựa trên thuật toán và tương tác của hơn 2 triệu lượt người tìm kiếm mỗi tháng vừa công bố nghiên cứu mới về top 10 tuyến đường có giá đất cao nhất thủ đô.

Kết quả của báo cáo cập nhật đến ngày 10/11/2016 cho thấy, các tuyến phố có giá đất dẫn đầu thị trường Hà Nội đa phần nằm trong phố cổ. Theo nghiên cứu này, trong top 10 tuyến đường có giá đất dẫn đầu thủ đô thì có đến 9 tuyến đường thuộc quận Hoàn Kiếm.

Hàng Trống, Hàng Hành là 2 phố có giá đất mặt tiền ngang ngửa nhau và cùng dẫn đầu Thành phố Hà Nội. Giá thương lượng cao nhất ghi nhận được trong hơn 10 tháng qua lên đến 1.25 tỷ đồng/m2. Giao dịch thành công phổ biến ở ngưỡng 1 tỷ đồng/m2, mức bình quân đạt 750 triệu đồng và thấp nhất khoảng 635 triệu đồng/m2.

Đường Phan Chu Trinh xếp vị trí thứ ba và có giá 741.6 triệu đồng/m2. Phố Nguyễn Biểu thuộc quận Ba Đình, xấp xỉ 730 triệu đồng. Chốt chặn ở vị trí cuối cùng của top 5 là tuyến đường Bảo Khánh được định giá 700 triệu đồng/m2.

Những vị trí xếp thứ sáu đến cuối top 10 lần lượt là các phố Hàng Cá (663.3 triệu đồng/m2), Hai Bà Trưng (634.4 triệu đồng/m2), Nhà Chung (600 triệu đồng/m2), Nguyễn Hữu Huân (582.3 triệu đồng/m2), Độc Lập (580 triệu đồng/m2).

Nếu dựa trên phương thức tính giá bình quân, thì quận Hoàn Kiếm là địa bàn dẫn đầu, ghi nhận 349.7 triệu đồng/m2, bỏ xa các vị trí còn lại. Xếp thứ hai là quận Ba Đình đạt 170 triệu đồng/m2. Quận Đống Đa và Hai Bà Trưng lần lượt giữ vị trí kế tiếp, có giá 139.7 – 121.2 triệu đồng/m2. Quận Cầu Giấy nằm cuối top 5 với trên 106 triệu đồng/m2.

Năm 2015, bảng giá đất của Thành phố Hà Nội được phê duyệt và có giá trị trong 5 năm (2015 – 2019), khung đất thuộc quận Hoàn Kiếm đạt mức kịch trần theo quy định của Chính phủ, có giá cao nhất 162 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, so với giá rao bán và giao dịch thực tế, mức giá này được đây được xem quá thấp.

Ông Nguyễn Đăng Thắng, Giám đốc Sàn BĐS Nhà đất Hạnh Phúc, đơn vị chuyên về phân khúc này cho biết, tại Hà Nội, khu vực gần hồ Hoàn Kiếm là mức giá BĐS đang được rao bán và giao dịch ở mức cao nhất. Theo đó, tại một số con phố như Hàng Hành, Bảo Khánh… gần đây được rao giá khoảng 1.2 tỷ đồng/m2. Mức đã giao dịch thành công chỉ thấp hơn một chút, khoảng 1.1 đến 1.150 tỷ đồng/m2. Các con phố khác như Hàng Trống, Phan Chu Trinh… mức giá có “mềm” hơn một chút nhưng cũng không dưới một tỷ đồng.

Ông Thắng cho hay, “Mức giá còn phụ thuộc vào diện tích lô đất, chiều rộng của mặt tiền và giá trị công trình xây dựng trên khu đất. Những lô đất nhỏ giá mỗi m2 càng cao hơn và ngược lại”.

Cũng theo ông Thắng, so với cùng kỳ năm ngoái, giá mặt phố cổ đã tăng khoảng 10 – 15%. Còn nếu so với khoảng 3 năm trước, mức giá một số nơi đã tăng tới 30%. Cùng với việc tăng giá, theo ông, tình hình giao dịch cũng khả quan hơn khi nguồn cầu gia tăng gấp đôi so với 2 năm trước.

“Khách hàng mua các tài sản này đa số là sở hữu cá nhân. Đôi khi mức giá bên bán đưa ra cao đến tưởng như vô lý nhưng bên mua vẫn chấp nhận và giao dịch diễn ra khá nhanh”, ông Thắng cho biết thêm.

Một chuyên gia nhận định, nếu như tại Tp.HCM, giá bán trên một tỷ đồng mỗi m2 chỉ ghi nhận ở một vài vị trí cá biệt như khu vực phố đi bộ Nguyễn Huệ thì tại Hà Nội, mức giá bán như vậy nằm rải rác trên địa bàn rộng hơn.

“Mức giá 1.2 tỷ đồng/m2 tại Tp.HCM chủ yếu ghi nhận với những khách hàng, nhà đầu tư mua gom nhiều lô đất phố cổ Hà Nội để phát triển dự án lớn. Còn tại Hà Nội, mức giao dịch trên chủ yếu là những khách hàng cá nhân”, chuyên gia này đánh giá.

tuan123 du bao thi truong bat dong san 5 biến số tác động đến thị trường bất động sản năm 2017

5 biến số tác động đến thị trường bất động sản năm 2017

Việc Mỹ có thể rút khỏi Hiệp định Đối tác xuyên Thái Bình Dương (TPP) là một trong những nhân tố có thể tác động nhiều đến phân khúc thị trường Bất động sản Việt Nam.

Ngày 16/12, tại tọa đàm Xu hướng dòng tiền và cơ hội đầu tư Bất động sản năm 2017, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Tp. HCM, Lê Hoàng Châu đã chia sẻ về những cơ hội và thách thức của thị trường giai đoạn 2017-2021.

Ông Châu đánh giá, năm 2017, thị trường Bất động sản vẫn trong chu kỳ tăng trưởng, dù đà tăng đã chậm rõ rệt trong năm 2016. Tuy nhiên, khó có thể xảy ra kịch bản “bong bóng” do nợ xấu Bất động sản vẫn trên đà giảm và tín dụng Bất động sản nằm trong ngưỡng an toàn.

Yếu tố bất định của Hiệp định Đối tác xuyên Thái Bình Dương (TPP)

Mỹ có khả năng chưa (hoặc không) phê chuẩn, hoặc đàm phán lại và nhân tố Trung Quốc với Hiệp định Đối tác Kinh tế toàn diện khu vực (RCEP) dự kiến trở thành hiện thực. Điều này sẽ tác động đến sự chuyển dịch sản xuất vào Việt Nam, chuyển dịch dòng vốn đầu tư và cũng sẽ tác động trực tiếp đến thị trường Bất động sản trong trung và dài hạn. Cụ thể, TPP có thể làm thay đổi nguồn cầu tại các phân khúc: Bất động sản nhà ở cao cấp, khu công nghiệp, văn phòng tại các đô thị lớn…

Tác động của hệ thống pháp luật lên thị trường Bất động sản

Pháp luật về đất đai, nhà ở, kinh doanh Bất động sản , xây dựng, đấu thầu, đầu tư, tín dụng, thuế, tiền tệ,… hứa hẹn sẽ tiếp tục được hoàn thiện trong năm 2017. Ngoài ra, năng lực điều hành và vận dụng hệ thống pháp luật của Chính phủ, các Bộ ngành, các tỉnh, thành phố sẽ tác động lớn đến nền kinh tế, trong đó có thị trường Bất động sản . Những điều chỉnh, sửa đổi, và bổ sung hệ thống luật được kỳ vọng sẽ tác động tích cực đến thị trường Bất động sản hơn so với trước đây.

Diễn biến của Chương trình chỉnh trang và phát triển đô thị

Theo Nghị quyết Đại hội Đảng bộ Tp.HCM lần thứ X, trong đó có “Chương trình chỉnh trang đô thị cũ” với nhiều mục tiêu, như: Chỉnh trang nhà trên và ven kênh rạch; chỉnh trang các khu dân cư cũ; xây dựng lại chung cư cũ hư hỏng; phát triển các KĐT mới, định hướng phát triển các KĐT vệ tinh; phát triển NOXH. Các chương trình chỉnh trang và phát triển đô thị này đóng vai trò quan trọng trong việc thúc đẩy Bất động sản phát triển bền vững.

Nếu các chương trình này phối hợp nhịp nhàng có thể tạo ra sự chuyển hướng đầu tư vào phân khúc nhà ở thương mại vừa túi tiền, giải quyết nhà ở cho sinh viên, lao động, công nhân, cán bộ, công chức, viên chức, cán bộ lực lượng vũ trang và những người thu nhập thấp. Đây là cơ sở định hình động lực tích cực cho thị trường Bất động sản TP HCM.

Cú hích hạ tầng

Kế hoạch phát triển hạ tầng đô thị mới ngày càng đồng bộ hơn. Trước hết là đường cao tốc, các tuyến giao thông liên vùng, metro sẽ tạo ra cơ hội rất lớn để đầu tư Bất động sản. Giao thông ngày càng thông thoáng là cơ hội lớn để phát triển thị trường Bất động sản, cả trong trung hạn và dài hạn.

Lệch pha cung – cầu, Bất động sản cao cấp lấn lướt

Xét về toàn cục, gồm cả Bất động sản nhà ở và du lịch nghỉ dưỡng, tài sản có giá trị 5-7 tỷ đồng thậm chí hàng chục tỷ đồng đang tăng lên và có nguy cơ đe dọa sự cân bằng của thị trường. Ngoài ra, tình trạng một số doanh nghiệp Bất động sản đang được nhận nguồn vốn tín dụng lớn và huy động rất nhiều nguồn vốn xã hội (trong đó có nhiều người tiêu dùng và nhà đầu tư thứ cấp) cũng là những nhân tố tiềm ẩn yếu tố rủi ro. Đây là biến số tác động đến thị trường Bất động sản trong chu kỳ 2017-2021.

Những yếu tố tạo thành bong bóng Bất động sản Tổng hợp 4 yếu tố có thể kích bong bóng Bất động sản

Tổng hợp 4 yếu tố có thể kích bong bóng Bất động sản

Nền kinh tế phát triển nóng, sản phẩm cao cấp lấn lướt thị trường, tín dụng bị nới lỏng, lực lượng nhà đầu tư thứ cấp gia tăng mạnh là những chân rết hình thành bong bóng Bất động sản.

Hiệp hội BĐS Tp.HCM dự báo khó có thể xảy ra bong bóng Bất động sản trong năm 2017 nhưng khuyến cáo thêm, viễn cảnh “bong bóng” có nhiều khả năng sẽ xảy ra trong điều kiện sau:

Những yếu tố tạo thành bong bóng Bất động sản Tổng hợp 4 yếu tố có thể kích bong bóng Bất động sản

Những yếu tố tạo thành bong bóng Bất động sản

Nền kinh tế phát triển nóng tạo bong bóng Bất động sản

Đây là nền tảng để phát sinh bong bóng Bất động sản, do doanh nhân và người dân sẽ dễ kiếm tiền, từ đó sẽ chuyển qua đầu tư BĐS, hoặc mua BĐS làm tài sản để dành. Điều có thể an tâm hiện nay là nền kinh tế Việt Nam đang trong giai đoạn phục hồi và tăng trưởng chậm, chưa có biểu hiện phát triển nóng.

Nhà nước buông lỏng chính sách tín dụng

Các ngân hàng hạ chuẩn, dễ dãi trong việc cho vay tín dụng và thiếu kiểm soát sử dụng vốn vay là điều kiện trực tiếp dẫn đến bong bóng Bất động sản. Hiện nay, NHNN thực hiện chính sách tín dụng thận trọng, giám sát chặt, áp dụng cơ chế linh hoạt nhưng có kiểm soát. Điều này cho thấy rằng không có hiện tượng buông lỏng tín dụng như giai đoạn thị trường khủng hoảng cách đây một thập niên.

Mất cân bằng rổ hàng: giá cao lấn lướt giá thấp

Thị trường chủ yếu phát triển nóng ở phân khúc BĐS cao cấp và du lịch nghỉ dưỡng. Thị trường hiện đã và đang xuất hiện tình trạng này. Chỉ một yếu tố này thì chưa đủ điều kiện dẫn đến “bong bóng” BĐS. Tuy nhiên, yêu cầu đặt ra là Nhà nước cần phải điều chỉnh chính sách và cơ chế để điều tiết thị trường. Doanh nghiệp cần tái cơ cấu dự án, tái cấu trúc đầu tư để điều chỉnh sản phẩm BĐS sang các phân khúc thị trường nhà ở có giá vừa túi tiền, có nhu cầu thực và tính thanh khoản cao.

Lượng nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp tăng cao

Khi thị trường được dẫn dắt bởi những nhà đầu cơ chuyên nghiệp, tạo sóng và lướt sóng kiếm lợi nhanh cũng là nguyên nhân trực tiếp dẫn đến bong bóng Bất động sản. Trong 2 năm qua, số lượng các nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp đã và đang gia tăng, tỷ lệ trên dưới 50% trong phân khúc BĐS cao cấp. Người tiêu dùng và nhà đầu tư thứ cấp cần tỉnh táo hơn để đưa ra quyết định đúng đắn và kịp thời, tránh đầu tư lướt sóng theo số đông, tuy chưa có dấu hiệu xuất hiện tình trạng bùng nổ các nhà đầu cơ chuyên nghiệp. Mặc dù vậy, BĐS cần được theo dõi chặt chẽ những diễn biến ở các địa bàn nóng, đặc biệt lưu ý đến thị trường BĐS thứ cấp.

Bên cạnh đó, Hiệp hội đưa ra nhiều dẫn chứng cho thấy thị trường vẫn đang nằm trong ngưỡng an toàn. Tăng trưởng tín dụng đến hết tháng 11/2016, cả nước đạt khoảng 14,57%, trong đó tăng trưởng tín dụng của tiền đồng lên đến 15,81%. Dư nợ tín dụng trên địa bàn thành phố tăng trưởng khoảng 16,4%, đạt 1,374 triệu tỷ đồng, cao nhất nước và có khả năng đạt mục tiêu tăng trưởng tín dụng năm 2016 từ 18 đến 20%, tỷ lệ nợ xấu khoảng 3,79% (nếu trừ nợ xấu của 3 ngân hàng bị mua lại 0 đồng: Ngân hàng Đại dương, Ngân hàng Xây dựng, Ngân hàng Dầu khí toàn cầu, nợ xấu tín dụng của Tp.HCM chỉ là 2,03%).

Tín dụng vào thị trường BĐS thành phố chiếm khoảng 10,6%, tương đương khoảng 150.000 tỷ đồng, tăng 14,2% so với năm 2015, nợ xấu BĐS chỉ chiếm khoảng 2,6%. Dư nợ vay tiêu dùng toàn thành phố (với lãi suất khoảng 10%/năm, được tín chấp, hoặc có tài sản bảo đảm) chiếm 14,7% tổng dư nợ, khoảng 202.000 tỷ đồng, trong đó có đến khoảng 38% (tương đương hơn 70.000 tỷ đồng) cho vay để xây và sửa chữa nhà. Khoản vay này được giám sát chặt chẽ để sử dụng vào đúng mục đích, vì người vay có thể chuyển tiền vay qua đầu tư BĐS.

Trên đây là những yếu tố có thể tác động nên bong bóng Bất động sản đã được tổng hợp.